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【转载】如何有理有据地投诉不良地产中介

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 楼主| 发表于 2021-9-2 13:55:15 | 显示全部楼层 |阅读模式

网络上总是能看到一些客户曝光地产中介的帖子。尽管这也是一种可能有效的方法,但实际上还有规范地产中介行为和惩罚不良中介行为的准法律手段。(法律手段费时费力,如需使用请慎重,现在湾区如果要律师参与听证会或者出庭,每小时费用可以到$500以上,而且相当多的情况下并不需要)。

1. 区分一下Agent和Realtor®

简单说,只有一个人通过了加州地产销售(salesperson)资格考试,拿到执照的都是Licensed Agent,简称Agent。但只有同时加入了区域、加州和全美地产经纪人协会的Agent才能被称为Realtor®,湾区主要的地产经纪人协会包括:San Francisco, Bay East, Santa Clara County, San Mateo County, SILVAR (Silicon Valley) 等。每个协会的Agent都可以做其他区域的业务,只是组织归属有所不同。Realtor除了要遵守一般的法律、法规、规范之外,还要遵守更高标准的行业协会道德准则(Code of Ethics)。加州经纪人协会(CAR)直接采用的全美经纪人协会(NAR)的道德准则。所以,在选择Agent的时候,先选择名片上有Realtor®字样的Agent,过程中我们能选择的保护渠道更多。加州地产协会目前将所有违规的经纪人的姓名、照片、违规事由、处罚决定等都公布在网上,但暂时只有Realtor才能查到。

2. 简单说一下NAR的道德准则(COE)

COE一共有17条。其中,第1-9条是规范经纪人和客户之间的关系,比如,经纪人应该如何保护客户的利益。第10-14条是规范经纪人和公众之间的关系,比如,广告的真实性。第15-17条是规范经纪人和其他Realtor之间的关系,比如,卖方经纪人向买方经纪人的信息共享义务。

先看一下序言里面中写的道德规范的黄金准则:“Whatsoever ye would that others should do to you, do ye even so to them.”这不就是“己所不欲勿施于人”反过来说吗?

因为每一条又有很多practice rules,所以,我在这里概括说一下每一条的主要内容。

第一部分:经纪人和客户的关系

第一条:“treat all parties honestly”。所以,如果你觉得经纪人有些行为不诚实,都可以用这一条投诉。太不具体了,有人管吗?有,协会的申诉委员会(Grievance Committee)有专人审阅材料,然后决定是不是交给听证委员会(Hearing Committee)。几条重要的行为准则包括:不能故意误导市场价值、dual agency的情况必须在交易前披露、递交offer的及时性、客户需要支付的报酬等。

第二条:不能夸大、虚假陈述、隐藏有关交易和房产的相关信息。但是,不属于Agent执照范围内,以及相关法律和代理关系要求保密的信息除外。法律法规认为不属于重大(material)信息的不在相关信息范围。

第三条:Realtors之间要相互合作,除非违反客户的最佳利益。

第四、五条:披露在房产中的自身利益,除非披露给客户。比如,代理自己、家人、agent所在的经纪公司的房产。

第六条:不能在客户不知情的情况下接受由客户支付费用的服务提供的任何佣金、返利或者其他利益。比如,给客户介绍loan agent,但没有告诉客户自己能从loan agent那里拿到佣金。如果,这种情况下没有佣金,则不必说,好像也没什么好说的。

第七条:除非披露,不能从交易双方拿佣金。

第八条:客户的钱和自己的钱分开。现在用Escrow,一般都没有这个问题。

第九条:所有文件都要以客户能看懂的条款呈递给客户。现在交易中的Forms都是统一模板,从法律上来说不存在看不懂的条款。但是,客户有权利要求agent解释条款内容。

第二部分:经纪人和公众的关系

第十条:不得歧视

第十一条:不得超越Agent的专业范围提供咨询。比如,不得提供法律和税务咨询。专业范围内的咨询,比如房屋价值,Agent需要有相关的知识和依据。

第十二条:不得有虚假或误导性广告。比如,还在pending状态中的,不能说自己已经卖掉了。

第十三条:不得违反法律。

第十四条: 如果因违反道德准则被调查,Agent需配合。

第三部分:经纪人之间的关系

第十五条:不能虚假或误导性评论其他经纪人。比如,不能乱咬其他经纪人。

第十六条:不能抢与其他经纪人签署了排他性服务协议的客户、即使有排他性协议也有义务告知终止日期等。

第十七条:合同争议由协会进行调解和仲裁。

3. 申诉程序

准确地说,包括对违反COE的申诉(complaint)和仲裁(arbitration)。前者不涉及钱的争议,后者与钱有关。这里讲的所有申诉程序只适用于Realtor,不适用于一般的agent。对后者,只能去找发证机关(加州房地产协会)和法院了。

第一步,没眼缘、沟通不顺畅、建立不起信任感觉,这些都不是什么违反COE的情况,直接换个Agent就好了。没有特殊情况,不要签exclusive agent协议。C.A.R Form标题为Buyer Representation Agreement – Exclusive. 大部分情况都可以在这一步避免。

第二步,一般性感觉不爽,真的很不爽,但是有找不到违反COE的地方。可以像Broker投诉。

第三步,与Broker沟通了,还不爽。可以找Local Association投诉。这一步通常会引发非正式的争议解决程序,比如,申诉专员或者监察员(Ombudsman)和调解(mediation,注意不是meditation,冥想无用)这个渠道处理速度快、费用小,而且通常能解决问题。Ombudsman热线:(213)739-7227。Ombudsman不能裁决你的问题,不能回答你的法律问题,TA的主要任务是协调双方自己解决。

第四步,如果上面三步都做了还不满意,你可以考虑提起道德申诉。1)再说一遍,只有Realtor受全美地产协会道德准则的约束。2)道德申诉只解决违反COE的问题,不解决违反法律法规的问题。3)对违反COE的处罚可以是暂停或吊销会员资格,但不涉及金钱赔偿和吊销执照。

申诉必须在申诉人发现Realtor违反COE之日起180天内提出。向法院起诉要根据不同案由的诉讼期限(statute of limitations)而定。申诉内容主要是事件陈述,只要你确信Realtor的行为违反了COE,并且引用至少一条规定。如果你不确定是哪一条,你就写第一条。申诉委员会(grievance committee)协助你确定申诉内容是否恰当,以及是否提交听证委员会。

听证委员会对事实的认定不能上诉,但可以因为听证没有公平、充分听取意见上诉。简单说就是事实问题不能上诉,程序违规可以上诉。、

4. 处罚

1)警告信:跟3年档案。
2)惩戒决定(reprimand):跟3年档案。
3)强制接受再教育。
4)罚款:最高可到$15,000.
5)暂停会员资格。
6)开除会籍。


5. 案例

大家可以参照上述COE十七条规定大致判断以下案例违反了哪一条。N.A.R的网站上还有几百个案例,有兴趣的朋友可以去看,每一个都跟小故事一样精彩。

案例1:Listing agent告诉买方屋主可能以低于listing price成交。
案例2:Realtor A帮客户B管理房屋,客户C向A提了一个offer买房,A说不卖。后来C碰到B,告知B购买意向,B表示从不知道offer一事。
案例3:Buyer’s agent在offer写好后三天才递给Seller’s agent。
案例4:Seller已经接了offer后,又有人递了offer,但是seller’s agent没有把该offer呈递给卖家。
案例5:Buyer’s agent重点向客户推荐了自己公司listing的房子,但是没有告诉买家公司奖励每一套自家成交奖励$1,000块钱。
案例6:Buyer问Builder说旁边要修什么。Builder说是shopping mall,最后修了一个制瓶厂
案例7:Buyer’s agent给买家说,这房子我看过了,什么都没有问题。最后,买家发现一般人稍微谨慎一点就能发现的破损。
案例8:交易已经close了,但是卖方的丈夫年老突然重病,需要多住几天。卖家的agent逼着卖家赶紧搬出去,而不是去和买家协商宽限日期。

版权归原作者,来源一亩三分地

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