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美国地产市场交易活跃,转手炒房率创9年新高

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 楼主| 发表于 2019-7-1 09:30:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
前言:
根据美国房地产数据供应商ATTOM Data Solutions的最新数据,2019年第一季度,在美国有总计49,059个单户家庭或公寓被转手销售。这些被转售卖的房产,占全美住房类地产销售总额的7.2%,高于2018年第四季度的5.9%和去年同期的6.7%,达到自2010年以来全美最高的炒房率……
什么是“美式炒房”?英文称Flipping House,简而言之,就是投资者用低价买入设备情况较差的房屋,通过翻修、整修以及装潢等一系列修缮,再转手卖出而获利的房地产投资行为。
一般来说,最终获利的来源有两部分:
1.  不断上涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值;
2.  或者来自於翻修之後,因为房屋结构性和功能性的改善,而产生的增值;
    当出售的房子能够两者兼顾的时候,投资者就可以可获得更大收益。
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根据ATTOM Data Solutions的数据,目前,全美138个大城市中,有85个(占62%)在2019年第一季度的房屋翻转率,达到同比增长,其中排名前十的城市有:
·      乔治亚州哥伦布(增长83%);
·      北卡罗来纳州罗利(增长73%);
·      北卡罗来纳州夏洛特(增长65%);
·      德克萨斯州爱丁堡(增长55%);
·      威斯康星州密尔沃基(增长49%)。
·      德克萨斯州圣安东尼奥市(增长47%);
·      得克萨斯州休斯顿(增长41%);
·      佐治亚州亚特兰大(增长38%);
·      宾夕法尼亚州匹兹堡(增长36%);
·      明尼苏达州明尼阿波利斯(增长33%)。
    同时,在2019年第一季度,全美购买翻新旧房的交易额也到上升到64亿美元(折合443亿人民币),比2018年第一季度的47亿美元增长了35%,达到2007年以来的最高水平– 是12年以来的最高水平。
(图片来源:美国2019年第一季度翻新转手率再创新高;ATTOM Data Solutions)
——— 收益丰厚,回报率超一倍
为什么在美国,这种依靠旧房翻新进行的“炒房”那么受人欢迎?
(图片来源:美国2019年第一季度翻新转手收益情况;ATTOM Data Solutions)
举个例子,根据目前的数据:
宾夕法尼亚州的匹兹堡市收益率达到131.2%,密歇根州州弗林特市127.6%,路易斯安那州的什里夫波特112.5%,以及宾夕法尼亚州斯克兰顿112.0%, 和田纳西州诺克斯维尔105.0%,这些城市的地产翻新转手,回报率竟能达到1倍之多!
另外,由于美国人普遍不像亚洲人那样注重存款和节约,因此,许多美国人直到65岁退休,都是“月光族”,这也就造就了美国按揭抵押贷款(mortgage)的违约率比较高。因为许多借贷人在没有换完按揭抵押贷款的过程中就违约了,因此发放贷款的银行往往会将进行抵押的地产回收,然后在当地政府举行的地产拍卖会上拍卖– 这个过程叫做止赎法拍(Foreclosure)。
在美国,从止赎法拍到翻新,再到转手,一整个产业链已经非常成熟,这也是美国人酷爱这种“炒房”模式的原因。
——— 炒房也有隐患
面对如此高收益,正在阅读的您,大概都跃跃欲试了吧?但是开始投资前,也需要三思而后行!美国成屋翻新转手虽然周期短、收益高,但其中也不乏投资风险,让我们就来看看哪些因素,需要我们仔细斟酌!
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1.  炒房需要大量短期资金
    如果开始炒,你的资金一压可能就是一年。根据今年的数据,美国现在“炒房”转手的平均时间已经提高到180天 – 也就是半年。
如果你指着这些钱过日子,那你就不适合做这样的投资了。所以说炒房,一定要用闲钱操作,好比说,你已经做好心理准备,把炒房作为长期投资,将资金锁定。
假使你懂得利用金融杠杆去撬动这块蛋糕,你也要意识到,传统商业银行一般只向贷款者提供长期的按揭抵押贷款(10到30年),对于短期的炒房人,仅能获得一定数额限制的一年期贷款,而且银行放贷要求严格。同时,美国的商业银行往往规定,人均贷款的房屋不可超过10个,但是如果是职业“炒房人”,一般都同时处理10个以上项目,因此仍需许多其他途径进行融资。
    面对这样的风险,一般在倒弄第一套转手房的时候,最好是用你自己的闲钱进行投资,而不是借来的钱,以免“丢了西瓜,捡了芝麻”。
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2.  需要专业知识和尽职调查
    如果想要获得更高的利润,“炒房人”购入旧屋的价格就必须远低于市场价格,很多时候需要敢于购入那些情况较差的房屋,或者是银行止赎法拍中不被人看好的“冷房”。
这样一来,假设你缺乏专业房地产开发和建筑知识,在购买前也没做足尽职调查,就会使得买房成为赌注,产生诸多不确定的成本。比方说,破旧的地基、陈旧的排水渠,或者是美国70年代以前建造的老房子里,常用石棉作为隔热材料等等,此类重大问题一旦发生,就会蚕食你的投资收益空间。
如果你是新手,也许就要在经过几次尝试积累了经验、建立起队伍后,才能开始赚钱,熟悉翻新转手的“套路”。任何对房地产实战方面的不是熟悉,都可能会导致你的决策判断和最终的结果,存在巨大差异。
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3.  需要全职投入,或是寻找经验丰富的协作者
炒房,许多时候就要面对翻修,而翻修是是一件费时费力的工作。对于许多陈旧的房屋来说,翻新过程需要90天乃至180天的时间,而且常常每天耗时8小时左右。
如果你没有准备好全职投入,也不打算请经验丰富的项目协作者,就别轻易进行“炒房”。因为装修需要人力投入,假若做墙面、电工或铺地板的工人遇到紧急情况,或者排污管道排布的工期延误,隐性的时间成本和人力成本都会导致总成本增加,利润空间的减小。
    在进行投资前,你一定要给出大量时间和精力,并做好充分思想准备。项目执行过程中,还需合理调配进度,处理好与供应商以及装修团队等诸多方面的关系,这样才能在保质保量的同时,在计划时间和预算内去完成整个工程。应该来说,即使在市场前景一片看好的情况下,旧房的翻新也不是一个简单的工程。
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4.  了解房地产市场,把握市场变化
    在你具备了上述的资历后,炒房时还需要把握最后一个要点– 抓住市场变化。虽然不及股票市场给人随时“上上下下的享受”,美国的房地产市场仍是瞬息万变的。因此,决定何时出手,是决定利润大小,甚至是投资成败的关键!
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    只有充分了解当地本土的房地产市场,抓准时机,并且找到合适的目标房源以及最佳的地段,才能使你。
参考资料:
U.S. Home Flipping Rate Reaches a Nine-Year High in Q1 2019
Home flipping is at highest rate in nearly a decade: report
5 Mistakes That Can Make House Flipping a Flop
How to flip a house: A step-by-step guide
https://www.lendinghome.com/blog/how-to-flip-a-house-in-8-steps/
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