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 楼主| 发表于 2016-1-26 22:50:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 Ljewpt 于 2016-1-26 22:52 编辑



【祝良律師談驅趕房客與房客的抵禦】(祝良律師隨筆No. 783)

某牛人剛到美國不久,第一次當房東,遇上了麻煩房客,忍無可忍,斷水斷電,拆門換鎖、扣押財物,謾罵嚎叫,威脅逼迫,結果真惹上了大麻煩,被房客告上法庭,不僅要支付數額不小的懲罰性賠償,而且還得乖乖地把門修好,歸還財物,讓房客繼續住下去。

房東驅趕房客,是不能自己動手的,必須依循法定的程序:(1)送達一個3天通牒,讓房客在3天內或者走人、或者把所欠租金一次付清。(註: 如果租約是“月到月”的,房東給房客的通牒不能少於30天。如果房客在所租物業裏居住了1年以上,房東給房客的通牒不能少於60天)。(3)房客必須在被送達訴狀的5天內提出應訴,否則法院將舉行缺席聽證,並發出“恢復占有令”。(4)房客必須在被送達“恢復占有令”的5天內搬走,否則房東可請縣警強制執行。

房客收到訴狀後,應該在5天內往法院遞交應訴狀(UD105)。如果你是低收入的,不要忘了同時遞交減免訴訟費的申請(FW001,FW003)。

房客的抵禦理由多種多樣,但下列幾個最為有效:

1、房東違反了物業可居性的默示保證,如水、電、門、窗、廚房、廁所等有問題,影響居住。如果物業不適合居住,房客就可以拒付房租。房東因此驅趕房客,輸的可能性高於贏的可能性。

2、房東該維修的不維修,房客不得不自己花錢維修,房客把維修用的花銷從房租中扣除,但房東不認可。

3、房客在3天通牒到期前同意付清租金,但房東不接受。

4、房東撤銷了3天通牒。

5、房東給房客3天通牒、遞訴狀驅趕房客,是出於報復,種族歧視,或者殘疾人歧視。如果房東的驅趕行動是惡意的,房客可要求懲罰行賠償。

6、房東驅趕房客的理由,違背了所在城市關於租金管制和驅趕房客方面的條例。

7、通牒過期之後,房東接受了房客的部分付款,而這部分付款足以讓房客居住一段時間。

8、如果房客或其家庭成員是家庭暴力、性侵害、非法跟蹤、拐賣人口、虐待老人、虐待不獨立成年人等犯罪活動的受害人,房東驅趕他們,會讓他們雪上加霜。

房客在應訴中可以要求的救濟包括:訴訟開銷;律師費;房東把物業修好,讓它適合居住;在房東把物業修好之前,合理減租。

應訴狀遞進法院後,法院會通知雙方出庭時間。任何一方不出庭,法院將簽署缺席判決。
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【祝良律师简介】

美国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业领域: 专利/商标、公司/合同、生前信托、移民/签证、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,东湾Fremont,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton。
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发表于 2016-1-29 10:01:29 | 显示全部楼层
请教祝良律师: 房东该怎样维护自己的权益呢?
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